Alla 22ª edizione di Urbanpromo – Progetti per il Paese, tenutasi dall’11 al 14 novembre 2025 presso l’Innovation Center della Fondazione Cr Firenze, il panel La logistica in Italia fra brownfields e zone logistiche semplificate. Esperienze e complessità ha rappresentato uno dei momenti più significativi per il confronto sul futuro della logistica e della rigenerazione urbana in Italia.
Focus sul panel dedicato alla logistica
Il dibattito, aperto da Gianni Biagi, presidente di Urbit, ha messo in luce le potenzialità delle Zls come strumenti di semplificazione amministrativa e attrazione di investimenti. Biagi ha sottolineato come la logistica, che rappresenta circa il 10% del Pil nazionale, sia diventata il primo asset class del real estate europeo, con una crescente domanda di spazi rigenerati.
Incontro dedicato a La logistica in Italia fra brownfields e Zone Logistiche Semplificate. Esperienze e complessità
Interventi di rilievo
Antonio Guarascio, managing director di Confluence (Goldbeck-Gse), ha evidenziato come le Zls possano facilitare l’accesso ai capitali e accelerare i processi autorizzativi, soprattutto in aree dismesse (brownfields), contribuendo alla riduzione del consumo di suolo vergine.
Francesca Zirnstein (Scenari Immobiliari) ha presentato dati sul mercato immobiliare logistico e sulle tendenze europee.
Silvia Ronchi e Stefano Di Vita (Politecnico di Milano e Inu) hanno discusso il ruolo della pianificazione urbanistica nella gestione delle Zls.
Jacopo Riccardi, Simonetta Baldi, Federica Ropa, Daniele Capitani e Federico Zoccarato hanno portato esperienze concrete da Regioni e Autorità Portuali, evidenziando le sfide e le opportunità locali.
Rosemarie Serrato, avvocata, ha illustrato le complessità normative legate all’attivazione delle Zls.
Rigenerazione urbana e politiche per la città
In parallelo, Chiara Agnoletti, ricercatrice Irpet e vicepresidente di Inu Toscana, è intervenuta sul tema della rigenerazione urbana, sottolineando l’importanza di politiche integrate per città più inclusive e sostenibili. Il suo contributo si è inserito nel quadro dei quattro macro-temi di Urbanpromo 2025: città, social housing, green e digital.
Urbanpromo si è confermato come il principale laboratorio nazionale per il confronto tra istituzioni, professionisti e imprese sui temi dell’urbanistica, della logistica e dell’innovazione, con oltre 40 eventi e decine di relatori da tutta Italia.
Antonio Guarascio | Managing Director di Confluence
Antonio Guarascio | Managing Director di Confluence
La Toscana è oggi una delle regioni più ricercate per gli investimenti logistici, soprattutto per il settore fashion,che rappresenta un traino fortissimo. Come gruppo stiamo sviluppando tre progetti importanti in questa regione, dove abbiamo trovato un contesto amministrativo favorevole e interlocutori pubblici attenti alla qualità e alla sostenibilità degli interventi.
È un segnale positivo in un Paese dove spesso la complessità dei procedimenti rallenta gli investimenti. La logistica è una colonna vertebrale dell’economia italiana, con un fatturato di 200-220 miliardi di euro e fino a 1,6 milioni di occupati. È un comparto strategico che cresce anche grazie all’espansione dell’e-commerce e alla trasformazione dei modelli industriali.
Le Zls possono rappresentare una svolta perché consentono di pianificare aree dedicate alla logistica con regole certe e tempi chiari, offrendo agli investitori internazionali la sicurezza di cui hanno bisogno. È la condizione indispensabile perché l’Italia – e la Toscana in particolare – possano diventare un nodo logistico competitivo nel Mediterraneo.
La rigenerazione urbana oggi non è una delle tante politiche possibili: è l’unica modalità che abbiamo per trasformare le nostre città. Ma per farlo davvero serve una regia pubblica forte e strumenti di valutazione che aiutino le amministrazioni a scegliere e i privati a investire con maggiori certezze.
Gianni Biagi | Presidente di Urbit
Gianni Biagi | Presidente di Urbit
La logistica in Italia produce ormai il 10% del Pil nazionale e rappresenta un comparto in costante crescita, ma la sfida oggi è garantire uno sviluppo sostenibile, rigenerando aree già urbanizzate e limitando il consumo di suolo.
In questo senso le aree industriali dismesse, le cosiddette brownfields, rappresentano una priorità per la pianificazione territoriale, perché la logistica richiede spazi e infrastrutture importanti, ma può e deve svilupparsi in modo compatibile con l’ambiente, riutilizzando aree già compromesse e riducendo al minimo l’impatto sul territorio. Le Zone Logistiche Semplificate vanno in questa direzione, perché permettono di valorizzare contesti produttivi e portuali esistenti, generando nuova occupazione e sviluppo.
Chiara Agnoletti | Ricercatrice Irpet e Vicepresidente di Inu Toscana
Chiara Agnoletti | Ricercatrice Irpet e Vicepresidente di Inu Toscana
La Toscana ha già destinato risorse consistenti alla rigenerazione urbana e molti interventi hanno prodotto risultati positivi. Tuttavia, occorre rafforzare gli strumenti di valutazione degli effetti di questi progetti, perché conoscere le ricadute economiche, sociali e ambientali consente sia al decisore pubblico sia all’investitore privato di pianificare in modo più efficace e sostenibile.
La rigenerazione urbana deve poggiare su un partenariato virtuoso tra pubblico e privato, in cui la direzione strategica resti chiaramente nelle mani delle amministrazioni. Troppo spesso assistiamo a casi in cui un progetto privato viene acquisito così com’è dal soggetto pubblico. È invece necessario che le amministrazioni sappiano valutare più alternative, comparare scenari e scegliere sulla base degli effetti complessivi sul territorio e sulla comunità.
In Toscana la rigenerazione urbana è anche una necessità strutturale, legata al principio ormai condiviso del consumo di suolo zero. Abbiamo città sature, che non possono più crescere espandendosi. Possono e devono trasformarsi, ma con equilibrio, con attenzione a chi quei luoghi li vive ogni giorno e con politiche capaci di coniugare interesse collettivo e investimento privato.
