Il mercato immobiliare italiano sorprende ancora. Il 2025 si avvia a chiudersi con un risultato ben oltre le attese: le compravendite residenziali crescono del 7% rispetto all’anno precedente, nonostante i tassi dei mutui non abbiano registrato il calo sperato.
È il segnale di una domanda tornata vivace, capace di imprimere al primo semestre un ritmo da semi boom, come lo ha definito Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme, durante la presentazione del 39° Rapporto Congiunturale e Previsionale a Brescia.
Ritorno graduale alla normalità
La città lombarda ha ospitato per la prima volta un evento tradizionalmente legato a Milano, grazie al sostegno di Massimo Angelo Deldossi e Raffaele Collicelli, presidenti di Ance Brescia e Cape.
Per loro, il rapporto rappresenta una bussola indispensabile in una fase di riallineamento tra domanda, innovazione e politiche pubbliche.
Le imprese, ricordano, operano in un comparto fatto di cicli lunghi e investimenti ingenti: avere dati aggiornati su investimenti pubblici, domanda privata e trend tecnologici significa disporre di strumenti operativi, non solo di indicatori.
Prezzi delle abitazioni: fine del ciclo recessivo
Il balzo delle transazioni si riflette sul fatturato complessivo del settore, che nel 2025 dovrebbe raggiungere i 186,9 miliardi di euro, con un incremento del 10% rispetto all’anno precedente.
A trainare sono soprattutto le abitazioni (+11,1%), mentre il comparto non residenziale cresce più lentamente (+4,9%).
La dinamica è positiva in tutto il Paese, ma con velocità diverse: Nord-Est e Nord-Ovest corrono più del Sud e delle Isole. Dopo sedici anni di recessione, i prezzi tornano a salire anche in termini reali: +1,8% nel 2024 e +2,3% atteso per il 2025.
Mutui e credito: famiglie più attive nonostante i tassi
Sorprende anche il comportamento delle famiglie. Nonostante i mutui restino costosi, la richiesta di finanziamenti accelera: +27% di nuove erogazioni nel primo trimestre e +47% nel secondo.
Le nuove costruzioni, invece, rallentano (-4% nel primo semestre), dopo il buon risultato del 2024. Sul fronte dell’offerta, il mercato mostra un lento ritorno alla normalità: dopo il calo del 18% tra il 2019 e il 2022, il 2023 ha segnato un’inversione di tendenza.
Nel 2025, il primo semestre registra una contrazione (641 mila offerte), seguita da un rimbalzo nel secondo (668 mila immobili disponibili).
Locazioni: tensioni e scarsità strutturale
Molto più complessa la situazione delle locazioni. L’offerta, pur in crescita negli ultimi due anni, resta fragile dopo il crollo del 60% tra il 2014 e il 2022.
Le impennate registrate durante la pandemia non hanno consolidato livelli adeguati e il mercato continua a mostrare tensioni: canoni in salita, domanda elevata e condizioni sempre più difficili per le famiglie nelle grandi città.
Si moltiplicano i contratti brevi e transitori, mentre pesano lo stock di case vuote e l’incertezza normativa. Le ultime rilevazioni segnalano un recupero – circa 56 mila offerte medie negli ultimi due semestri – ma ancora insufficiente a riequilibrare il mercato.
Non residenziale: retail in ripresa, uffici più lenti
Sul fronte non residenziale, la crescita delle transazioni è più contenuta (+1,6%). Uffici e immobili produttivi avanzano lentamente, mentre il retail torna a esercitare un’attrattiva significativa sugli investitori istituzionali.
Il 2025 potrebbe avvicinare i livelli record degli anni migliori, con un giro d’affari vicino ai 12 miliardi di euro e un aumento complessivo degli investimenti del 18,2%.
Le strategie cambiano: cresce l’interesse per il commercio al dettaglio, mentre logistica e uffici restano settori cardine ma meno dinamici.
Prospettive 2025: vitalità inattesa e sfide sociali
Nel complesso, il mercato immobiliare italiano mostra una vitalità inattesa. La domanda residenziale si conferma il vero motore, sostenuta dal credito e da una maggiore stabilità dell’offerta.
Ma la sfida più urgente riguarda la locazione: la scarsità strutturale di case disponibili rischia di trasformarsi in un nodo economico e sociale di primo piano.