Investimenti immobiliari, il retail torna protagonista: numeri record nel 2025

Dopo un lungo periodo segnato da incertezze e contrazione degli investimenti, il retail italiano ritrova slancio.

Il 2025 segna infatti un punto di svolta: il settore torna protagonista del mercato immobiliare, diventando la prima asset class per volumi investiti e raggiungendo un nuovo massimo storico.

Un risultato che conferma la rinnovata attrattività già emersa nella Survey Ey del 2024 e che trova ulteriore riscontro nella terza edizione dell’Ey Retail Property Investments Barometer, realizzata con il supporto del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (Cncc).

Il quadro che emerge è quello di un comparto in ripresa, sostenuto da un sentiment positivo che si proietta anche sui prossimi dodici mesi.

Investitori più fiduciosi e capitali in aumento nel 2026

Il segnale più evidente di questa inversione di tendenza è la fiducia degli investitori: il 94% degli intervistati esprime una visione positiva o quantomeno stabile per l’anno a venire, mentre solo una minoranza — il 6% — manifesta perplessità sull’attrattività dell’asset class.

Un ottimismo che non resta sulla carta: metà degli operatori prevede di investire oltre 100 milioni di euro nel 2026, e il 32% dichiara di essere pronto a superare la soglia dei 200 milioni.

Performance operative in crescita e nuovi driver di valore

Il 2025 si distingue anche per le performance operative degli asset retail. Il 97% dei rispondenti ha registrato risultati stabili o in crescita, un netto miglioramento rispetto all’80% rilevato nel 2024.

Quasi la metà degli operatori ha inoltre osservato incrementi superiori al 5%. A sostenere questa dinamica contribuiscono l’aumento dei canoni di locazione — spesso legato a interventi di riqualificazione — e livelli di occupancy più elevati, favoriti da un ripensamento degli spazi, da un tenant mix più mirato e dall’ingresso di nuovi brand.

Parallelamente, cresce l’attenzione verso la digitalizzazione: molti operatori prevedono per il 2026 budget dedicati alle tecnologie e al marketing digitale che, in alcuni casi, superano i 20 milioni di euro.

Strategie di investimento: focus su asset core e opportunistici

Sul fronte delle strategie di investimento, il Barometer evidenzia una chiara preferenza per prodotti capaci di generare reddito.

Si delinea una polarizzazione tra asset core e core+, apprezzati per la stabilità dei flussi e rendimenti single digit, e asset opportunistici, orientati a ritorni double digit.

In questo scenario, i centri commerciali si confermano il segmento più dinamico e destinato a giocare un ruolo centrale nelle rotazioni di portafoglio del 2026, con una prevalenza di operazioni in acquisizione rispetto a dismissioni o strategie attendiste.

Sistema bancario più aperto e condizioni finanziarie stabili

Anche il sistema bancario mostra segnali di maggiore apertura. Pur mantenendo un approccio selettivo, gli istituti finanziari esprimono un sentiment complessivamente positivo.

La nuova finanza resta orientata a prodotti tradizionali, con strategie prudenti e tassi di finanziamento attesi stabili.

Prospettive 2026: innovazione e qualità degli spazi come leve chiave

Guardando al 2026, le prospettive appaiono incoraggianti. Restano sfide importanti, come il contenimento dei costi operativi e gli investimenti necessari per l’efficientamento energetico, ma il quadro generale è favorevole.

La combinazione tra performance in miglioramento, afflusso di nuovi capitali e un possibile ampliamento delle opportunità di accesso al credito suggerisce che il retail sia pronto a riaffermarsi come una delle asset class più dinamiche del mercato immobiliare italiano.

A fare la differenza saranno gli investimenti in innovazione, digitalizzazione e qualità degli spazi, elementi ormai imprescindibili per rispondere alle nuove esigenze di consumatori e retailer.

Marco Daviddi | Managing Partner Ey-Parthenon in Italia

Il comparto retail ha confermato le attese e, nel 2025, ha superato tutte le altre asset class, segnalando una dinamica di mercato in forte ripresa.

Il 94% degli operatori guarda con fiducia ai prossimi 12 mesi e cresce la propensione alla rotazione dei portafogli, soprattutto sui centri commerciali.

La rinnovata attenzione degli investitori deriva da una buona attività di asset management, specie in termini di riconfigurazione layout e inserimento di nuove categorie merceologiche, che stanno determinando positivi andamenti delle performance dei centri commerciali.

Questo trend conferma che il retail è tornato a essere una delle asset class più attrattive e strategiche per gli investitori.

Roberto Zoia | Presidente Cncc

I dati emersi dalla survey, relativi alla volontà degli intervistati di investire e finanziare il comparto retail, non rappresentano un risultato casuale, bensì una conferma della visione di lungo periodo delineata dal Cncc.

Il comparto dei centri commerciali, infatti, sta raccogliendo i frutti degli importanti investimenti avviati nel post-Covid, focalizzati su digitalizzazione, efficienza energetica, una nuova concezione del mix merceologico e l’avvio di collaborazioni sempre più strette di co-marketing tra landlord e tenant per attrarre il consumatore moderno.

Grazie all’attivazione di queste leve strategiche, i fondamentali appaiono solidi, confermando l’attrattività del comparto per nuovi investimenti. Infine, guardando ai prossimi mesi, ci aspettiamo che la performance estremamente positiva ottenuta nel 2025 dall’asset class retail, con il primato per volumi d’investimento nel mercato immobiliare, si possa ulteriormente consolidare.