La quarantesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H2 2025 segna un passaggio decisivo per World Capital Group.
Non si tratta più soltanto di un report, ma di una vera e propria mappa dinamica del Paese: uno strumento che osserva l’Italia oltre i confini amministrativi e ne interpreta la vocazione logistica con un approccio nuovo, più analitico e più aderente alla realtà dei territori.
Un nuovo paradigma per il Borsino Logistica
Realizzato in collaborazione con Scenari Immobiliari, il progetto si innesta nella lunga esperienza dell’Atlante della Logistica, nato nel 2012 grazie alla partnership tra Wcg e i-Log, il Centro sulla Logistica e la Supply Chain della Liuc – Università Cattaneo.
Da questa base consolidata prende forma un percorso di ricerca che punta a definire in modo concreto l’idoneità dei territori italiani a ospitare attività logistiche, superando le tradizionali letture settoriali.
Da Atlante a Borsino
L’indice ReEat[L]: come si misura l’idoneità dei territori
Il cuore del nuovo impianto è l’indice ReEat[L] – Real Estate Eligibility and Attractiveness of Territories Logistics, un valore da 0 a 100 che sintetizza la capacità di ciascun comune di attrarre e sostenere funzioni logistiche.
L’indice, elaborato dal Dipartimento Research di Wcg, si basa su un ampio insieme di indicatori: domanda e offerta, popolazione, reddito, stock immobiliare, accessibilità infrastrutturale, fragilità territoriale, canoni di locazione e rendimenti.
Una griglia complessa che restituisce una fotografia oggettiva e comparabile dell’intero territorio nazionale.
Regioni, Aree e Sub Aree Logistiche: la nuova geografia
L’analisi parte dal livello comunale e, attraverso aggregazioni progressive, definisce tre scale di lettura: le Regioni Logistiche (Rl), le Aree Logistiche (Al) e le Sub Aree Logistiche (Sal).
Ne risultano 9 RL, 68 AL e 161 SAL, tutte derivate dalla media degli indici dei comuni che le compongono. È un modello che consente di cogliere le dinamiche locali senza perdere la visione d’insieme.
I comuni idonei e la distribuzione delle attività logistiche
Dallo studio emerge che soltanto 2.065 comuni italiani presentano caratteristiche potenzialmente idonee allo sviluppo logistico.
Tra questi, 1.082 ospitano già insediamenti attivi, mentre 5.839non mostrano requisiti sufficienti per essere considerati vocati alla logistica. Una selezione che evidenzia la forte concentrazione territoriale del settore e la necessità di strumenti capaci di orientare investimenti e pianificazione.
Distribuzione delle attività logistiche nei comuni
Il mercato immobiliare logistico: valori, domanda e rendimenti
Il Borsino include inoltre l’aggiornamento dei principali indicatori del mercato immobiliare logistico – valori, domanda e offerta, take-up, rendimenti – riorganizzati secondo la nuova struttura territoriale di Rl, Al e Sal.
Questo permette una lettura più precisa, capace di restituire le differenze reali tra aree anche contigue.
Transazioni e qualità degli asset: la domanda si fa selettiva
Sul fronte delle transazioni, il mercato continua a mostrare vitalità, pur in un contesto in cui la domanda diventa sempre più selettiva.
Gli operatori privilegiano immobili di qualità elevata, efficienti dal punto di vista funzionale ed energetico e coerenti con le caratteristiche del territorio in cui si inseriscono. Una tendenza che conferma la maturità del settore e la crescente attenzione verso asset performanti e sostenibili.
Marco Clerici | Head of Research & Advisory di Wcg
Marco Clerici | Head of Research & Advisory di Wcg
Nel 2025 la logistica si conferma un’asset class strategica non solo per gli investitori, ma per l’intero sistema economico nazionale, con oltre 2,23 miliardi di euro investiti, pari a più del 18% dei volumi complessivi.
Per questo abbiamo scelto di approfondire in modo ancora più strutturato l’analisi territoriale, al fine di supportare in maniera strategica le decisioni dei nostri clienti.
Federico Rivolta | Direttore Area Ricerca di Scenari Immobiliari
Federico Rivolta | Direttore Area Ricerca di Scenari Immobiliari
La progressiva ripresa di dinamicità da parte del mercato nella seconda metà dell’anno, ha permesso di raggiungere e superare il livello di investimenti del 2024 e consolidare la crescita tendenziale dell’ultimo decennio.
Il comparto logistico è stato in grado di adattarsi e di fronteggiare le numerose sfide che le crisi finanziarie, la pandemia e i conflitti geopolitici e commerciali hanno portato con sé grazie a proprietà intrinseche, trasversalità con produzione e consumi e crescente e diffuso legame col territorio.
