Il mercato immobiliare è in continua evoluzione e la sicurezza non può (più) essere considerata un semplice adempimento burocratico.
Per Lendlease, gruppo internazionale leader nello sviluppo urbano, rappresenta invece la colonna portante su cui poggiano i grandi progetti di rigenerazione come Mind e Milano Santa Giulia.
Pierpaolo Lattanzi, Head of Qehs Italy
Illustra a YouBuild come i rigorosi standard industriali dell’azienda si trasformino in una garanzia di benessere quotidiano per i residenti, trasformando il concetto di cantiere sicuro in quello di un abitare protetto.
Lendlease è celebre per i Gmr (Global Minimum Requirements). In che modo questi standard, nati per contesti industriali e di cantiere, vengono declinati quando l’opera viene ultimata e si trasforma in uno spazio abitativo e condominiale?
I Gmr non si esauriscono con la fine del cantiere: si trasformano e accompagnano l’edificio lungo tutto il suo ciclo di vita. Da un lato restano un riferimento rigoroso per la sicurezza delle attività di manutenzione, dall’altro diventano uno strumento di tutela concreta per chi vive e gestisce l’immobile. Molti requisiti sono allineati al dlgs 81/08, ma in diversi casi sono volutamente più restrittivi.
Un esempio molto pratico è l’uso delle scale: nelle attività di manutenzione ordinaria la scala a libretto è spesso utilizzata in modo improprio. Per questo noi ne vietiamo l’uso, salvo casi eccezionali, e richiediamo scale a palchetto, che garantiscono stabilità, autonomia operativa e maggiore comfort di lavoro.
A questo si aggiunge un sistema di controlli programmati (mensili, trimestrali, annuali) su elementi strutturali, impiantistici e antincendio. Anche dove la norma prevede verifiche semestrali, come sugli estintori, noi introduciamo controlli visivi mensili sul campo. È un approccio che punta meno sulla “burocrazia/carta” e più sulla reale funzionalità dei sistemi, a beneficio di chi vive l’edificio.
Si parla spesso di Safety by Design. Qual è il contributo del suo dipartimento nella fase di progettazione dei condomini per garantire che la sicurezza collettiva sia “nativa” e non aggiunta in un secondo momento?
Il nostro contributo inizia letteralmente dal foglio bianco. Quando l’architetto avvia il progetto, organizziamo un kick-off dedicato alla sicurezza in cui condividiamo le lesson learned di Lendlease e i Gmr. Il principio è chiaro: privilegiare sempre le protezioni collettive rispetto a quelle individuali.
Questo si traduce in scelte progettuali molto concrete: vuoti dei cavedi protetti con parapetti anziché lasciati aperti prevedendo l’uso dell’imbragatura per lavorare, coperture con protezione collettiva realizzata con elementi architettonici (facciata) invece di affidarsi alle linee vita.
Anche sui sistemi di ancoraggio, fissaggio e struttura adottiamo un approccio scientifico: testiamo ogni tipologia prima della posa, poi verifichiamo a campione tra il 5 e il 7% delle installazioni. La sicurezza non è un accessorio, è una componente strutturale del progetto.
Nei grandi progetti come Mind o Milano Santa Giulia, il confine tra spazio pubblico e privato è fluido. Come si progetta una sicurezza collettiva che protegga i residenti senza creare l’effetto “fortezza”, mantenendo l’apertura verso la città?
L’approccio alla sicurezza non cambia tra interno ed esterno: cambia il contesto. In progetti complessi come Mind lavoriamo su una visione integrata che tiene insieme safety, security e gestione dei servizi urbani, perché la sicurezza collettiva non può essere affrontata a compartimenti stagni.
Un esempio molto concreto è la galleria di Mo.Lo., uno spazio pubblico ampio, sempre aperto. È un luogo di attraversamento urbano, ma anche uno spazio che può diventare, se non governato correttamente, un punto critico: pensiamo alla possibilità che venga utilizzato come riparo notturno o che si creino situazioni di rischio non immediatamente evidenti.
Qui il tema non è “chiudere”, perché parliamo di un’area pubblica, ma presidiare in modo intelligente. Abbiamo lavorato insieme ai team di security per valutare il sistema di videosorveglianza, capire se è sufficiente o se va implementato, definire il livello e la frequenza dei controlli e stabilire protocolli d’intervento compatibili con la natura pubblica dello spazio. In parallelo c’è un dialogo costante con le forze dell’ordine locali.
L’obiettivo è evitare l’effetto fortezza e allo stesso tempo garantire che residenti, lavoratori e cittadini percepiscano lo spazio come sicuro. È un equilibrio delicato, che si costruisce solo con analisi del rischio, coordinamento continuo e una gestione attiva del luogo.
La sicurezza psicologica è un pilastro della vostra cultura aziendale. In che modo questo concetto viene trasferito agli utenti finali dei vostri condomìni per generare un reale senso di benessere e protezione nella comunità?
La sicurezza psicologica nasce dalla possibilità di esprimersi ed essere ascoltati. Può sembrare scontato, ma non lo è. Per questo mettiamo a disposizione canali semplici e accessibili per segnalare problemi, rischi o malfunzionamenti, sia per chi lavora nei nostri siti sia per i tenant.
A Mind, ad esempio, organizziamo incontri periodici con tutti gli occupanti per raccontare cosa sta cambiando e raccogliere feedback, non solo criticità ma anche elementi positivi.
tiamo vedendo una crescita delle segnalazioni proattive, soprattutto da realtà internazionali abituate a questo approccio. Quando le persone percepiscono che la loro voce conta, aumenta il senso di appartenenza e, di conseguenza, il livello complessivo di sicurezza.
Il passaggio di consegne (handover) tra il costruttore e il condominio è un momento critico. Quali sono i protocolli che Lendlease mette in atto per assicurarsi che i futuri amministratori e residenti siano pienamente consapevoli dei sistemi di sicurezza attivi?
Per noi l’handover non è un evento puntuale, ma un processo che inizia almeno sei mesi prima della consegna dell’edificio. Attiviamo un servizio di pre-handover in cui la figura che sarà responsabile della sicurezza in esercizio entra già in cantiere, affiancando il team di costruzione. Questa persona inizia a conoscere a fondo il progetto, partecipa ai sopralluoghi, segue i collaudi degli impianti e comincia a redigere il piano di emergenza e l’informativa sui rischi sulla base di quanto effettivamente realizzato, non solo di quanto progettato.
È un passaggio fondamentale per evitare che la sicurezza resti qualcosa di teorico. Durante questa fase emergono spesso aspetti migliorabili: segnaletica insufficiente, percorsi di esodo da chiarire, dettagli impiantistici che richiedono integrazioni. Intervenire prima della consegna significa evitare criticità operative quando l’edificio è già abitato.
Un esempio concreto di Safety by Design che portiamo fino alla gestione è la compartimentazione delle linee dell’acqua potabile: prevediamo rubinetti di sezionamento a ogni piano, in modo da stabilire limiti di batteria e responsabilità tra proprietà e tenant, oltre a permettere di effettuare verifiche e analisi in più tratti delle linee, sempre in ottica di individuare eventuali problemi rapidamente e in modo puntuale, in linea con la normativa più recente sulla potabilità dell’acqua.
Questo approccio rende il passaggio di consegne molto più consapevole per amministratori e gestori e garantisce continuità tra la fase di costruzione e quella di esercizio, riducendo drasticamente i rischi nel tempo.
Sempre più spesso i condomini Lendlease integrano tecnologie IoT e Smart Building. Dal punto di vista della Health & Safety, come garantite che l’automazione aumenti la sicurezza collettiva senza introdurre nuovi rischi digitali?
Dal punto di vista Health & Safety, l’automazione è un enorme valore: sistemi antincendio monitorati in continuo, controlli mensili sui Pms, verifiche incrociate rispetto a quelle dei manutentori.
Tutto questo aumenta l’affidabilità degli impianti. Sul fronte digitale, il tema si sposta su privacy e cybersecurity. Qui adottiamo sistemi di gestione dati rigorosi, pienamente conformi alla normativa italiana. La tecnologia dev’essere un abilitatore di sicurezza, non una nuova vulnerabilità.
Lendlease punta molto sullo standard Well. Come si traduce la “sicurezza della salute” negli spazi comuni condominiali e quanto incide sulla longevità dell’investimento per il proprietario?
Lo standard Well nasce in progettazione, si consolida in costruzione e si difende nella gestione. Per mantenere la certificazione è necessario monitorare costantemente aria, acqua e materiali. La manutenzione degli impianti, la pulizia dei filtri, i test periodici non sono burocrazia: sono ciò che garantisce aria pulita, comfort e benessere reale alle persone.
Sui materiali adottiamo una blacklist molto stringente: in fase di approvazione dei materiali di costruzione che hanno anche solo piccole percentuali delle sostanze in blacklist, per noi non sono ammessi. È un dettaglio che incide direttamente sulla salute di chi vive l’edificio e, nel lungo periodo, sulla qualità e sul valore dell’investimento.
In termini di Collective Safety, come vede l’evoluzione della gestione delle emergenze in distretti ad alta densità? Esistono piani di coordinamento tra i diversi condomini di un’area Lendlease?
Oggi stiamo gestendo qualcosa che assomiglia sempre più a una città. Mind ha un piano di emergenza generale, che governa l’area nel suo insieme, e piani specifici per edifici e tenant, tutti coerenti tra loro.
Abbiamo individuato un coordinatore delle emergenze e suddiviso il sito in tre macro-zone, in modo che un evento localizzato non generi automaticamente un’evacuazione totale.
Stiamo avviando un importante programma di formazione e refresh con Rspp e addetti alle emergenze di tutti i tenant. È complesso, ma estremamente stimolante: significa progettare sicurezza urbana.
Dalla sua prospettiva di Head of Health & Safety, qual è la sfida più grande nel convincere gli stakeholder che investire oltre i minimi di legge nella sicurezza condominiale sia un valore aggiunto economico e non solo un costo?
La vera sfida è far capire che la sicurezza non è un costo, ma una tutela. Un incidente (senza coinvolgimento di persone) genera danni economici, legali e reputazionali enormi. Investire oltre i minimi di legge, in controlli indipendenti e presidi reali sul campo, significa ridurre drasticamente questi rischi.
La sicurezza si misura soprattutto sul campo, non solo nei documenti: è lì che emerge il valore di un investimento fatto bene.
Guardando al futuro, quale innovazione nel campo della sicurezza collettiva vorrebbe vedere implementata nei prossimi sviluppi residenziali di Lendlease in Italia?
L’innovazione che mi entusiasma di più è l’utilizzo dei droni per le attività ad alto rischio, come il lavaggio delle facciate. Eliminare l’esposizione diretta delle persone al pericolo è la vera evoluzione della sicurezza.
Ne parleremo anche durante i Safety & Safe Innovation Days che organizzeremo a Mind il 7, 8 e 9 maggio 2026: sarà un’occasione per condividere soluzioni concrete e guardare avanti. (intervista a cura di Alice Fugazza)