Nel 2025 Roma si conferma protagonista assoluta del mercato immobiliare nazionale. La città vanta un patrimonio gestito da fondi quotati, non quotati e reit che supera i 6,4 milioni di metri quadrati, pari a circa il 15% del totale italiano.
Le previsioni parlano chiaro: entro cinque anni questa cifra è destinata a raddoppiare, segno di una crescita che non conosce rallentamenti.
Da sinistra, Mario Breglia, Francesca Zirnstein e Gottardo Casadei
Residenziale e ricettivo trainano la crescita
La Capitale sta vivendo una fase di trasformazione, con un interesse crescente verso il comparto ricettivo e residenziale. Il settore abitativo, ormai vicino al 20% delle superfici complessive dei fondi, conta oltre 1.200 unità residenziali: un numero quattro volte superiore rispetto a Milano.
A trainare questa dinamica è il doppio motore del Giubileo, che spinge il turismo, e di una maggiore attenzione da parte dell’amministrazione locale alle esigenze del mercato e degli operatori.
Il 47esimo Rapporto 2025 su I Fondi immobiliari in Italia e all’estero, curato da Scenari Immobiliari insieme allo Studio Casadei, fotografa questa evoluzione.
I dati mostrano come gli oltre 2.700 cespiti in portafoglio siano concentrati nelle zone più strategiche e identitarie della città: dalle aree vicine alle stazioni ferroviarie ai quartieri storici.
I numeri del patrimonio gestito
Direzionale: uffici al 42% del mercato romano
Il comparto direzionale resta un pilastro del mercato romano. Gli uffici rappresentano il 21% del totale nazionale e il 42% del patrimonio cittadino.
Nel centro storico prevalgono immobili a uso terziario fino a 5.000 mq, mentre lungo la direttrice Cristoforo Colombo–Eur–Ostia si sviluppano grandi edifici cielo-terra che superano i 25.000 mq.
Gli investimenti confermano la vitalità del settore: il volume complessivo chiuderà il 2025 poco sotto gli 11,5 miliardi di euro, con un incremento del 13,5% rispetto al 2024.
Roma da sola ha attratto 1,7 miliardi, mentre il retail si conferma l’asset più performante con circa 3 miliardi investiti e una crescita del 16,5%. Le high street mantengono rendimenti stabili, oscillando tra il 4,15% di via dei Condotti e il 6,25% delle principali arterie periferiche.
Asset allocation per valore
Alberghi di lusso spingono il turismo
Il comparto alberghiero, infine, registra un balzo del 25% rispetto all’anno precedente, con investimenti pari a 2,5 miliardi di euro.
La domanda si concentra su strutture di lusso ed extra-lusso, settore in cui Roma si distingue a livello europeo per numero di nuove aperture.
Il Giubileo e l’arrivo di turisti alto-spendenti da Europa, Nord America e mercati emergenti stanno alimentando ulteriormente questa crescita.
Il Rapporto 2025 è stato presentato a Roma da Mario Breglia, Francesca Zirnstein e Gottardo Casadei, con il contributo dei principali operatori del settore, tra cui Coima, Colliers, Cdp Real Asset, Fabrica, Ream, Castello e Investire Sgr.
Mario Breglia | Presidente di Scenari Immobiliari
Mario Breglia | Presidente di Scenari Immobiliari
Roma sta attraversando una fase di rinnovata vitalità, sostenuta da investitori che mostrano una fiducia crescente nella capacità della città di generare valore nel medio-lungo periodo.
Le trasformazioni urbane in corso, gli interventi di rigenerazione e l’impatto positivo degli eventi internazionali, a partire dal Giubileo, stanno contribuendo a ridefinire il posizionamento della Capitale all’interno del mercato europeo.
La combinazione tra il forte interesse verso gli asset di qualità, la domanda crescente nel comparto residenziale e la dinamica espansiva dei settori retail e hospitality conferma che Roma non è soltanto una destinazione turistica globale, ma un vero e proprio hub di investimento.
Il 2025 rappresenta un anno di consolidamento e, allo stesso tempo, un punto di partenza verso un ciclo di sviluppo ancora più intenso. La crescita di prezzi e canoni va in questa direzione.
Francesca Zirnstein | Direttore generale di Scenari Immobiliari
Francesca Zirnstein | Direttore generale di Scenari Immobiliari
Rigenerazione urbana e comparto residenziale sono i motori della trasformazione cittadina. La carenza di nuovi sviluppi e di immobili moderni sta accelerando gli interventi di rigenerazione urbana.
Tra i principali progetti spicca la trasformazione da 120 milioni di euro dell’ex sede della Banca Monte dei Paschi di Siena in via del Corso in una struttura ricettiva con spazi commerciali.
Parallelamente, il residenziale continua a crescere: con 950 milioni di euro investiti in dodici mesi, il settore supera ampiamente i livelli del 2024. Gli investitori internazionali continuano a rappresentare oltre il 50% degli investimenti, guidati da Stati Uniti, Francia, Regno Unito e Svizzera.
Nel corso del 2025, oltre l’80% delle operazioni più rilevanti è attribuibile a investitori istituzionali, con un restante 20% rappresentato da operatori privati, sempre più attivi nei segmenti retail e hospitality.
