La rigenerazione urbana diventa politica industriale: 14 milioni di posti di lavoro in 25 anni

In un Paese dove oltre 320 milioni di metri quadrati di superficie lorda attendono di essere rigenerati entro il 2050, la rigenerazione urbana si afferma come uno dei motori più promettenti per la crescita economica e sociale.

È quanto emerge dalla prima edizione del Rapporto Strategico della Community Valore Rigenerazione Urbana, promosso da Teha Group e presentato a Roma il 5 novembre, durante l’evento annuale dedicato al tema.

Un motore da 1.594 miliardi di euro

Secondo il documento, il potenziale economico attivabile nei prossimi 25 anni ammonta a 1.594 miliardi di euro, suddivisi in 598 miliardi di impatto diretto, 830 miliardi di impatto indiretto e 166 miliardi di impatto indotto.

Se trattata come una vera e propria industria, la rigenerazione urbana potrebbe generare fino a 14 milioni di unità di lavoro equivalenti a tempo pieno (Fte), con un moltiplicatore economico pari a 2,67: per ogni euro prodotto direttamente, se ne attivano altri 1,67 nell’economia nazionale.

Misurare il valore sociale

Una delle principali innovazioni del Rapporto è l’introduzione dell’Urban Regeneration Social Impact Index (Ursii), un indice unico per misurare il valore sociale e territoriale dei progetti di rigenerazione.

Sviluppato in collaborazione con il Politecnico di Torino e in linea con gli standard del Joint Research Centre (Jrc) della Commissione Europea, l’Ursii si basa su 45 Kpi, di cui 40 monetizzabili, e offre una valutazione integrata delle dimensioni economiche, sociali e ambientali di ciascun intervento.

Tra i parametri analizzati figurano la rilevanza per il territorio, la fattibilità tecnica, il controvalore economico e la qualità progettuale, con particolare attenzione a equità, intergenerazionalità, integrazione urbana e competitività.

Obiettivi strategici: società, economia e ambiente

Nonostante l’enorme potenziale, il Rapporto evidenzia come la rigenerazione urbana non sia ancora in grado di generare valore in modo diffuso.

Le risorse pubbliche stanziate per il periodo 2026–2037 coprono appena lo 0,2% del mercato potenziale.

Eppure, la rigenerazione urbana rappresenta uno strumento strategico per il raggiungimento di tre macro-obiettivi nazionali:

• Società: migliorare la qualità della vita urbana (oggi il 14,7% degli italiani vive in quartieri che necessitano di interventi), promuovere la sostenibilità abitativa (la quota di reddito destinata alla casa è passata dal 20,9% nel 2018 al 27,4% nel 2024) e affrontare le sfide demografiche legate all’invecchiamento della popolazione (entro il 2035 serviranno 600mila nuovi posti letto in strutture assistite).
• Economia: aumentare l’attrattività dei territori, favorire innovazione e formazione. Il gap tra domanda e offerta di alloggi per studenti è ancora ampio: mancano 477mila posti letto entro il 2027, con un rapporto studenti/posti letto del 3,8% in Italia contro una media UE del 13%.
• Ambiente: ridurre le emissioni del settore edilizio (responsabile del 10,3% delle emissioni nazionali, cresciute del +33,6% tra il 2012 e il 2022, a fronte di una media UE del −2,7%) e contrastare il consumo di suolo, aumentato dell’8,6% tra il 2012 e il 2030.

Le criticità che frenano il mercato

Il Rapporto individua anche quattro criticità che ostacolano la piena espansione del mercato:

1. Un quadro normativo frammentato e insufficiente, nonostante i progressi del Testo Unificato sulla Rigenerazione Urbana e del Codice Correttivo degli Appalti.
2. Una forte concentrazione territoriale degli investimenti, con cinque grandi città che hanno attratto il 49% degli investimenti immobiliari nel decennio pre-Covid, mentre il 96,9% dei cittadini vive in Comuni con valori immobiliari residenziali inferiori alla soglia critica dei 3.000 €/mq.
3. Una collaborazione pubblico-privato ancora inefficiente: il 53% degli operatori giudica inadeguato il livello attuale di cooperazione, pur riconoscendone l’importanza strategica.
4. Una carenza di competenze tecniche e multidisciplinari nella Pubblica Amministrazione, necessarie per gestire processi complessi di rigenerazione.

Verso un modello integrato di sviluppo urbano sostenibile

Il modello proposto dalla Community, attraverso l’Ursii, introduce per la prima volta un approccio integrato per la valutazione e monetizzazione degli impatti sociali, ambientali e territoriali.

Oltre al valore economico, gli effetti della rigenerazione si misurano anche in termini ambientali: −7,7 milioni di tonnellate di Co₂, −34,7 miliardi di kWh l’anno di consumi energetici e −121 litri/giorno di consumo idrico pro capite.

Sulla base di questi risultati, la Community proseguirà il proprio lavoro includendo nuove riflessioni su temi cruciali come l’affordable housing, lo student housing, la valorizzazione del patrimonio pubblico e altre direttrici di sviluppo urbano sostenibile.

Jacopo Palermo | Associate Partner di Teha Group e Responsabile Real Estate & Construction

Senza misurazione non c’è governance, senza governance non c’è futuro. Attraverso la collaborazione tra pubblico e privato, la rigenerazione urbana può diventare una vera politica industriale per il Paese: capace di coniugare sostenibilità, attrazione di capitali e innovazione, generando valore sociale condiviso per territori e comunità.