Nel cuore degli Emirati Arabi Uniti si sviluppa un progetto urbano che ha l’ambizione di andare oltre i canoni tradizionali della pianificazione: The Sustainable City.
Un laboratorio urbano sperimentale
Inaugurata nel 2015, la città rappresenta la concretizzazione di una visione portata avanti da See Holding e Diamond Developers, che hanno voluto creare non soltanto un quartiere residenziale, ma un vero e proprio laboratorio urbano sperimentale, un living lab, dove mettere alla prova, in condizioni reali, soluzioni innovative per la sostenibilità ambientale, sociale ed economica.
A dieci anni dalla sua apertura, il progetto si è evoluto in un ecosistema urbano che combina tecnologie avanzate, strategie passive e iniziative comunitarie per ridurre l’impatto ambientale e migliorare la qualità della vita.
L’obiettivo è ambizioso: raggiungere le zero emissioni nette entro il 2050, ma i risultati già ottenuti testimoniano una direzione concreta.
Secondo i dati raccolti dal See Institute nel 2023, l’impronta di carbonio per abitante si è ridotta del 78% rispetto alla media di Dubai.
L’approccio decentralizzato alla produzione di energia (con impianti fotovoltaici su tetti e parcheggi) garantisce una produzione media di circa 260 kWh/m² all’anno, coprendo una quota significativa del fabbisogno energetico residenziale.
Gestione acqua e rifiuti
Non meno rilevante è la gestione idrica: il 100% delle acque reflue viene trattato e riutilizzato per l’irrigazione, minimizzando l’uso di risorse potabili in un contesto climatico estremamente arido.
Sul fronte dei rifiuti, la città ha raggiunto un tasso di raccolta differenziata superiore all’85%, avvicinandosi all’obiettivo zero discarica.
Questi risultati, lungi dall’essere solo elementi celebrativi, rappresentano indicatori oggettivi di performance urbana, utili per il confronto con altri modelli e per riflettere criticamente sui fattori di successo e sulle sfide ancora aperte.
I tre pilastri della sostenibilità tra equilibri e tensioni
La sostenibilità sociale è al centro di The Sustainable City, che pone grande enfasi sulla comunità e sul benessere dei suoi abitanti.
Il progetto promuove la creazione di spazi pubblici vivibili, incoraggia una mobilità lenta attraverso percorsi pedonali e ciclabili ben progettati, e offre una vasta gamma di servizi e attività per tutte le fasce d’età.
Scopo ultimo è quello di creare un ambiente sociale coeso e inclusivo, dove i residenti possano sentirsi parte di una comunità e sviluppare un forte senso di appartenenza.
Tuttavia, la dimensione sociale di un progetto così innovativo non è esente da criticità. Il senso di comunità, infatti, richiede tempo e coinvolgimento reale da parte dei residenti: non basta progettare spazi condivisi se non esiste una cultura partecipativa consolidata.
Inoltre, l’accessibilità economica degli alloggi resta una sfida per garantire un’effettiva inclusività: se i costi iniziali di costruzione sostenibile rimangono elevati, il rischio è quello di creare enclave verdi per una fascia privilegiata, invece che comunità miste e rappresentative.
I dati di mercato mostrano che il prezzo medio di vendita per una villa a The Sustainable City si aggira intorno ai 6,4 milioni di Aed (circa 1.600.000 euro), con variazioni che possono raggiungere gli 11,5 milioni di Aed (circa 2.875.000 euro) per le unità più ampie e lussuose.
Questi valori, seppur giustificati dalle caratteristiche ecologiche e tecnologiche delle abitazioni, rappresentano una barriera significativa per molte famiglie interessate a uno stile di vita sostenibile.
La forte domanda ha inoltre generato liste d’attesa considerevoli: secondo quanto riportato, la comunità è attualmente al completo, con tempi di attesa che possono arrivare fino a svariati anni per nuove famiglie desiderose di trasferirsi.
Questa situazione solleva interrogativi sulla reale accessibilità del modello e sulla sua capacità di essere replicato in contesti con risorse economiche diverse.
Affinché The Sustainable City possa evolver da esempio virtuoso a paradigma inclusivo, sarà fondamentale sviluppare strategie che rendano più accessibili le abitazioni, magari attraverso politiche di housing sociale sostenibile o incentivi per la costruzione di unità a costi contenuti.
Solo così sarà possibile garantire che la sostenibilità urbana non rimanga un privilegio per pochi, ma diventi un diritto condiviso da molti.
La sostenibilità ambientale è forse il pilastro più sviluppato e visibile. La produzione energetica tramite pannelli fotovoltaici distribuiti (tetti, parcheggi e spazi pubblici) copre una larga parte del fabbisogno cittadino.
Il See Institute, ad esempio, produce il 300% dell’energia di cui ha bisogno, dimostrando la possibilità di edifici non solo autosufficienti ma energeticamente attivi. L’intero ciclo dell’acqua è chiuso: 100% delle acque reflue trattate e riutilizzate per irrigazione.
La gestione dei rifiuti segue una logica zero landfill, con percentuali di raccolta differenziata superiori all’85%. Ma anche qui emergono criticità strutturali. La complessità dei sistemi adottati implica una forte dipendenza da tecnologie e manutenzione specializzata.
Se da un lato il modello dimostra la fattibilità tecnica della neutralità carbonica, dall’altro pone interrogativi su costi di gestione a lungo termine, scalabilità nei Paesi in via di sviluppo e vulnerabilità in caso di guasti o crisi energetiche globali.
La mobilità sostenibile rappresenta uno degli ambiti più innovativi del progetto. Oltre alla presenza di 70 buggy elettrici condivisi, la città è stata progettata per favorire gli spostamenti a piedi e in bicicletta, grazie a percorsi protetti e ben integrati nel tessuto residenziale.
All’interno della comunità, questo modello risulta in buona parte efficace: la distanza tra le abitazioni, i servizi e le scuole è contenuta, rendendo possibile una mobilità dolce nella quotidianità locale.
Tuttavia, l’effettivo utilizzo di queste infrastrutture non sempre corrisponde alle aspettative progettuali. Persistono abitudini consolidate legate all’uso dell’auto privata, che risultano difficili da scardinare anche in un contesto così favorevole.
Inoltre, la posizione periferica di The Sustainable City rispetto al centro di Dubai, unita all’assenza di collegamenti con il trasporto pubblico urbano, costringe i residenti a utilizzare veicoli privati per qualsiasi spostamento verso il resto della città.
Questo elemento di isolamento riduce il potenziale impatto della sostenibilità della mobilità urbana nel suo complesso, e segnala la necessità d’integrare il progetto con reti di trasporto metropolitane o condivise più ampie.
In definitiva, la sola disponibilità di infrastrutture interne non è sufficiente a generare un cambiamento nei comportamenti.
È necessaria una strategia più ampia, che combini misure incentivanti, disincentivi mirati e un percorso educativo e culturale, capace di rendere la mobilità sostenibile una scelta quotidiana, non solo un’opzione disponibile entro i confini della comunità.
L’agricoltura urbana (con serre integrate e coltivazioni verticali) rappresenta un ulteriore tassello ambientale, ma solleva domande sulla capacità reale di soddisfare bisogni alimentari della comunità.
In questo progetto, la produzione agricola sembra avere più un valore simbolico che funzionale, utile per la sensibilizzazione ma non autosufficiente su scala urbana.
Infine, il pilastro economico: The Sustainable City dimostra che sostenibilità può essere anche leva per lo sviluppo e l’attrattività economica.
Il progetto ha generato occupazione qualificata nei settori green, attirato investitori e stimolato startup nel campo dell’energia, agritech e gestione rifiuti.
Tuttavia, l’ambizione di essere autosufficiente economicamente si confronta con fluttuazioni del mercato immobiliare, dipendenze infrastrutturali e bisogno costante di aggiornamento tecnologico.
In sintesi, i tre pilastri si rafforzano ma anche si sfidano a vicenda. L’equilibrio tra ambiente, economia e società non è dato, ma è il frutto di continue mediazioni, correzioni di rotta e scelte politiche consapevoli.
Ed è proprio questa dinamica complessa a rendere The Sustainable City un esperimento tanto affascinante quanto utile per il futuro delle città sostenibili.
Performance abitativa dal progetto alla vita quotidiana
The Sustainable City rappresenta un ecosistema urbano avanzato, dove innovazione tecnologica e progettazione ambientale si integrano per migliorare concretamente la vita degli abitanti.
Il sistema è dotato di una rete intelligente di sensori e piattaforme digitali che monitorano in tempo reale consumi energetici, uso dell’acqua, gestione dei rifiuti e mobilità.
Questo approccio data-driven consente un’ottimizzazione delle risorse, riducendo sprechi e migliorando l’efficienza operativa.
Un aspetto particolarmente distintivo è l’attenzione all’architettura bioclimatica. Gli edifici sono orientati e disegnati per massimizzare l’illuminazione naturale, favorire la ventilazione passiva e minimizzare il surriscaldamento estivo, grazie a tettoie, facciate schermate e ombreggiature vegetali.
A conferma della bontà delle scelte progettuali, dati raccolti dal See Institute nel 2023 mostrano che durante i mesi estivi le temperature interne medie risultano inferiori di 4–5°C rispetto agli edifici standard di Dubai, riducendo significativamente la necessità di raffrescamento attivo.
Feedback qualitativi raccolti tra i residenti indicano una percezione elevata di comfort termico e una migliore qualità dell’aria rispetto alla media cittadina.
Molti abitanti sottolineano come l’ambiente interno sia più vivibile e meno stressante, anche durante i periodi più caldi dell’anno, grazie anche all’effetto mitigante delle aree verdi diffuse, che contribuiscono alla creazione di un microclima locale più fresco e salubre.
In questo senso, The Sustainable City riesce a passare dal disegno alla prestazione reale, dimostrando che l’efficienza ambientale può tradursi in benessere percepito, un aspetto troppo spesso trascurato nelle analisi tecniche ma fondamentale per la qualità della vita urbana.
Scalabilità e replicabilità un modello adattabile
The Sustainable City non è un esperimento isolato, ma un modello urbano pensato per essere esportabile, adattabile a contesti diversi e in continua evoluzione.
La replica zione concreta in Sharjah, Abu Dhabi e Yiti dimostra la solidità e l’elasticità del format originario, ma al tempo stesso evidenzia l’importanza di adattare ogni progetto alle specificità locali in termini di clima, cultura, capacità amministrativa e risorse economiche.
Rispetto ad altri progetti pionieristici come Masdar City negli Emirati, The Sustainable City ha scelto un approccio più bilanciato, con una maggiore attenzione alla scalabilità tramite soluzioni modulari, attraverso le serre comunitarie o i sistemi decentralizzati di produzione energetica.
Mentre Masdar, per esempio, ha faticato a mantenere le promesse iniziali di piena sostenibilità a causa di elevati costi di mantenimento e lentezze operative, The Sustainable City ha adottato una strategia più pragmatica, in grado di adattarsi gradualmente alla domanda e alle condizioni locali. Ciononostante, la replicabilità non è automatica.
Modelli che funzionano in contesti governati centralmente, con risorse abbondanti e una visione urbanistica coordinata, possono incontrare difficoltà in città dove prevale una governance frammentata, vincoli normativi rigidi o resistenze culturali al cambiamento.
La sostenibilità urbana, per quanto tecnicamente raggiungibile, è strettamente legata alla volontà politica, alla partecipazione comunitaria e all’infrastruttura istituzionale.
Il riconoscimento internazionale ottenuto da The Sustainable City (premi, partecipazione a conferenze, casi studio) è la testimonianza di un progetto di forte impatto simbolico e operativo.
Ma per diventare davvero un modello globale, dovrà affrontare la sfida della trasposizione, con tutti i compromessi e le trasformazioni che ciò comporta.
Il futuro della sua scalabilità dipenderà dalla capacità di dialogare con le differenze, più che dall’ambizione di replicare fedelmente un paradigma unico.
Un decennio di sperimentazione e un futuro da riconfigurare
A dieci anni dalla nascita, The Sustainable City non è solo un caso studio urbano di successo, ma un catalizzatore di politiche pubbliche che ha iniziato a influenzare approcci alla pianificazione urbana in tutto il Medio Oriente e oltre.
La sua esistenza dimostra che sostenibilità e qualità della vita non sono obiettivi incompatibili, ma al contrario possono rafforzarsi a vicenda quando integrati in una visione progettuale coerente.
Allo stesso tempo, ha reso evidente che la sostenibilità non è uno stato da raggiungere una volta per tutte, bensì un processo evolutivo, fatto di aggiustamenti continui, apprendimento collettivo e adattamento alle condizioni socio-tecniche in costante mutamento.
Negli ultimi dieci anni, la città ha operato come un living lab reale, testando in tempo reale tecnologie e soluzioni innovative, come le consegne dell’ultimo miglio elettriche, le navette autonome o l’uso estensivo di sistemi di monitoraggio ambientale.
Questo approccio sperimentale ha reso possibile anticipare problemi e adattare i modelli applicati in progetti successivi.
Ma proprio la natura di laboratorio espone anche i limiti strutturali del modello: la dipendenza da tecnologie avanzate richiede una manutenzione specializzata e competenze qualificate che non sono sempre disponibili nei mercati locali del lavoro.
Ciò pone una sfida chiave: investire costantemente in formazione professionale, non solo per gestire le infrastrutture esistenti, ma anche per sviluppare una nuova generazione di cittadini e tecnici capaci di abitare in modo consapevole la città sostenibile.
Un aspetto cruciale, spesso sottovalutato, nella realizzazione di una città sostenibile è il coinvolgimento attivo e duraturo della comunità.
La sostenibilità urbana non può essere garantita esclusivamente da infrastrutture tecnologiche o scelte progettuali illuminate; richiede anche la costruzione di una cultura condivisa della sostenibilità.
The Sustainable City ha investito fin dall’inizio su questo fronte, attivando programmi educativi, workshop pratici e campagne di sensibilizzazione su temi come la gestione dei rifiuti, il compostaggio, l’efficienza energetica e la mobilità consapevole.
Tuttavia, per andare oltre la dimensione formativa, è essenziale chiedersi quale sia stato l’impatto concreto di queste iniziative sulla vita quotidiana dei residenti.
I dati raccolti dal See Institute indicano che una quota significativa degli abitanti ha adottato comportamenti sostenibili in maniera stabile, come la riduzione del consumo energetico domestico o l’uso regolare dei veicoli elettrici condivisi.
Inoltre, sono emersi segnali di partecipazione attiva alla gestione della comunità, con residenti coinvolti in comitati locali, processi decisionali partecipativi e co-progettazione di nuovi servizi o regolamenti interni.
Il See Institute, oltre a essere un centro di formazione e ricerca, si è configurato come piattaforma di governance condivisa, facilitando il dialogo tra residenti e stakeholder esterni.
Questo ha contribuito a creare una rete sociale resiliente, che va oltre il semplice abitare lo spazio urbano, alimentando un senso di responsabilità collettiva verso l’ambiente e verso la comunità stessa.
In definitiva, l’esperienza di The Sustainable City dimostra che la sostenibilità sociale non è un effetto collaterale della buona progettazione, ma un risultato costruito intenzionalmente nel tempo, attraverso l’attivazione di comportamenti consapevoli, meccanismi inclusivi di partecipazione e una governance che integra competenze tecniche e capitale sociale. Questo è ciò che dà profondità e durabilità al modello.
Nonostante i suoi indiscutibili successi, The Sustainable City è ancora in evoluzione.
Il prossimo decennio sarà decisivo: da un lato per consolidare i traguardi raggiunti, dall’altro per affrontare criticità ancora presenti e dimostrare la resilienza del modello in scenari urbani più complessi, meno controllabili, o culturalmente differenti.
Solo attraverso questa tensione tra continuità e cambiamento potrà affermarsi come riferimento globale stabile.
The Sustainable City rappresenta una visione coraggiosa e operativa di città del futuro.
Non è un’utopia tecnologica, ma un ecosistema urbano in continuo riequilibrio tra obiettivi ambientali, vincoli economici e dinamiche sociali, e la sua influenza sulle politiche urbane comincia a essere tangibile.
Normative più ambiziose sull’efficienza energetica, incentivi fiscali per le tecnologie verdi, e strategie di pianificazione ispirate a criteri rigenerativi stanno emergendo in diverse città del Golfo e del Mediterraneo, anche grazie al suo esempio.
Se adottata criticamente, questa esperienza può contribuire a costruire un futuro urbano più giusto, verde e condiviso.
di Simona Azzali, professore associato
di Architettura e Urban Design presso Canadian University Dubai
La scheda
Progetto: The Sustainable City, Dubai
Developer: SeeHolding – Diamond Developers
Master planning: Diamond Developers
Architecture for residential: Modular Design
Architecture for non-residential buildings: Alajmi Engineering Consultants, Arif & Bintoak
School concept design: Cebra and Sla
Contractor: Jeet Contracting
Infrastructure: Al Turath Engineering Consultants
SeeInstitute Interior Design: Roar
Solar Energy provider: City Solar
Photography: ©The Sustainable City, ©Official Media